按現(xiàn)行土地供應(yīng)制度，土地“招拍掛”時，一宗地只允許有一種用地性質(zhì)，商業(yè)就是商業(yè)，工業(yè)就是工業(yè)。

2020年以來，四川探路混合用地改革試點(diǎn)，成都、瀘州、綿陽為試點(diǎn)市，推動產(chǎn)業(yè)用地由單一性質(zhì)向制造與倉儲物流、科研、辦公、商業(yè)等融合發(fā)展。推進(jìn)3年多，試點(diǎn)基本結(jié)束，究竟試出了什么？

是深化土地要素市場化配置改革的要求

更是市場主體的現(xiàn)實(shí)需求

瀘州市合江縣先市鎮(zhèn)，緩緩流淌的赤水河旁，醬油香氣彌漫。先市釀造食品有限公司是“前店后廠”，積極“跨界”，不僅是一家醬油釀造廠，更是一處工業(yè)旅游地，游客可以一邊品嘗醬油冰淇淋，一邊體驗(yàn)國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)醬油傳統(tǒng)釀造技藝。

合江縣先市醬油露天曬場一角。李貴平/攝

“推動產(chǎn)業(yè)升級和三產(chǎn)融合發(fā)展，我們正在開辟‘工業(yè)+文旅’新賽道?！毕仁嗅勗焓称酚邢薰鞠嚓P(guān)負(fù)責(zé)人指了指赤水河對岸，“對面是我們的新項(xiàng)目，將建成集生態(tài)釀造、非遺技藝傳承、研學(xué)旅行、參觀互動及體驗(yàn)購物于一體的沉浸式非遺傳承釀造基地?！睆S區(qū)按照功能需求劃分為生產(chǎn)、研發(fā)中試、工業(yè)旅游接待等多個功能分區(qū)，同一區(qū)域滿足了企業(yè)生產(chǎn)、存儲、銷售、配送、展示、辦公等需求，形成研發(fā)設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)生產(chǎn)、展示、營銷等環(huán)節(jié)串成互通互聯(lián)的閉環(huán)。

“現(xiàn)行‘一宗土地只有一種用地性質(zhì)’模式，無法滿足企業(yè)生產(chǎn)、研學(xué)等多種土地用途需求。”瀘州市自然資源和規(guī)劃局利用科科長程劍介紹，當(dāng)?shù)貫槠湫马?xiàng)目供應(yīng)了混合用地，工業(yè)用地兼容倉儲用地。

不僅是企業(yè)，城市也對土地混合利用提出要求。成都市產(chǎn)業(yè)能級提升、城市多元化場景打造、公共服務(wù)體系打造、城市空間綜合開發(fā)等都有了混合利用的需求。比如，青白江區(qū)招引制造企業(yè)需要倉儲用地，物流項(xiàng)目也有冷鏈加工等用地需求?！皞鹘y(tǒng)單一的工業(yè)用地模式，難以滿足當(dāng)下企業(yè)的要求，也不利于產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。”成都市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

“混合用地改革是深化土地要素市場化配置改革的要求，更是市場主體的現(xiàn)實(shí)需求。”自然資源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人總結(jié)說。

針對新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)在用地上呈現(xiàn)出的多種用地類型混合的特點(diǎn)，此次混合用地改革明確任務(wù)，要在規(guī)劃的編制調(diào)整、土地用途的確定、地價的形成、土地的供應(yīng)方式以及項(xiàng)目的監(jiān)管方面積極探索，有針對性地完善相關(guān)制度、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等，努力形成新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地在規(guī)劃和土地管理方面的政策和程序閉合。

以產(chǎn)業(yè)需求為導(dǎo)向

確定具體混合功能以及兼容比例

合理確定土地出讓價格等

復(fù)合化需求也提出了新的課題——用地規(guī)劃必須跟上：還未完成控制性詳細(xì)規(guī)劃編制的區(qū)域，需要合理布局適當(dāng)比例混合用地；已完成控制性詳細(xì)規(guī)劃編制的區(qū)域，要根據(jù)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展調(diào)整規(guī)劃。

在這個過程中，有一個關(guān)鍵步驟需要探索——確定具體混合功能以及兼容比例等。3個試點(diǎn)地，均給出了自己的“解題思路”。

例如，瀘州形成《城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》《城市建設(shè)用地兼容表》等制度，規(guī)范規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)，對混合用地具體混合功能、混合比例、建設(shè)規(guī)模等進(jìn)行控制；成都則編制混合用地正負(fù)面清單，按照《成都市推進(jìn)混合用地改革試點(diǎn)工作指引》，確定商業(yè)主導(dǎo)混合型、商務(wù)金融主導(dǎo)型、工業(yè)主導(dǎo)型等八類混合用地，明確鼓勵混合、允許混合、禁止混合用地類型，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和規(guī)劃編制的深度融合。

在此基礎(chǔ)上，試點(diǎn)地逐步梳理準(zhǔn)入機(jī)制、供應(yīng)機(jī)制、登記管理以及供后監(jiān)管等環(huán)節(jié)流程，以產(chǎn)業(yè)需求為導(dǎo)向，確定主導(dǎo)用途用地類型，合理確定土地出讓價格，明確出讓年限等要素。

綿陽市游仙區(qū)自然資源局利用股工作人員尹姮全過程參與了綿陽首宗混合用地的出讓。該宗混合用地位于游仙區(qū)石馬鎮(zhèn)，面積27.91畝，于去年12月出讓，計(jì)劃建設(shè)游仙區(qū)高新企業(yè)加速器二期項(xiàng)目。

“我們在編制片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃時，綜合考慮了產(chǎn)業(yè)融合、建筑兼容等因素，明確混合用地主導(dǎo)用途為工業(yè)用地，兼容用途為物流倉儲用地?！币鼕榻B，根據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等，明確投資強(qiáng)度、稅收產(chǎn)出率、產(chǎn)能等準(zhǔn)入指標(biāo)，“這宗地按照標(biāo)準(zhǔn)地供應(yīng)，約定的項(xiàng)目投資強(qiáng)度不低于400萬元/畝，產(chǎn)值不低于500萬元/畝，稅收不低于15萬元/畝?！?/p>

地價評估也是一大難題?！拔覀冸S機(jī)抽選3家評估公司對土地價值進(jìn)行綜合評估，選取了平均值，合理確定土地出讓價格和方案?！币鼕f。

截至目前，成都、綿陽、瀘州三地共出讓14宗混合用地，工業(yè)用地主導(dǎo)、兼容物流倉儲占多數(shù)。成都還“解鎖”出讓一宗科研混合工業(yè)用地、一宗體育混合商業(yè)用地。

為土地利用方式轉(zhuǎn)變給予支撐

也為后續(xù)產(chǎn)業(yè)升級打開空間

11月15日，記者走進(jìn)成都市青白江區(qū)成都金屬云商總部及區(qū)域中心項(xiàng)目。這里是四川首宗出讓的混合用地，主導(dǎo)用途為物流倉儲用地，兼容用途為工業(yè)用地。去年4月，這塊地由成都云鋼聯(lián)物流有限公司競得，同年7月開工，建設(shè)鋼材分揀中心、鋼材庫房、鋼材加工中心3個庫房。其中2個庫房已經(jīng)投產(chǎn)，另外1個庫房年底入場建設(shè)。

“物流倉儲用地用于鋼材分揀和倉儲，工業(yè)用地用于鋼材生產(chǎn)。換句話說，鋼材生產(chǎn)加工、儲放、分揀和配送，在這一宗地就能完成?！惫拘姓恐鞴軓堦辖榻B，項(xiàng)目著力打造一站式加工、倉儲、配送服務(wù)平臺，目前招引近50家企業(yè)入駐，混合用地與企業(yè)的發(fā)展方向非常契合。

成都市青白江區(qū)規(guī)劃和自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)一步解釋，如果按照以往的產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)模式，項(xiàng)目除了需在以物流倉儲為主的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)選址物流倉儲用地外，還需在其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址工業(yè)用地，拉長了企業(yè)從購地到規(guī)劃建設(shè)、投產(chǎn)達(dá)效的周期，也增大企業(yè)用地及貨物運(yùn)輸?shù)瘸杀尽?/p>

多位受訪者表示，混合利用改革為土地利用方式轉(zhuǎn)變給予了支撐，也為后續(xù)產(chǎn)業(yè)升級打開空間。

試點(diǎn)的終點(diǎn)是沉淀經(jīng)驗(yàn)，形成更容易推廣的體制機(jī)制。

瀘州已有相關(guān)動作。今年3月，結(jié)合前期研究成果及案例經(jīng)驗(yàn)，瀘州印發(fā)《混合用地改革試點(diǎn)工作實(shí)施指引》，總結(jié)提煉全市混合用地試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)，為后續(xù)混合用地改革工作提供參考。

自然資源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，試點(diǎn)市完成試點(diǎn)任務(wù)后，我省將對試點(diǎn)工作開展成果驗(yàn)收和總結(jié)評價，吸納改革經(jīng)驗(yàn)，力爭形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果和經(jīng)驗(yàn)。

節(jié)約集約土地四川還有這些舉措

□四川日報全媒體記者 王若曄

自然資源廳聚焦用地管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)，多措并舉，促進(jìn)全省節(jié)約集約用地水平有效提升。近日，記者從自然資源廳獲悉，今年以來，我省已處置批而未供土地47.89萬畝、處置閑置土地5.62萬畝，提前超額完成自然資源部下達(dá)的年度處置任務(wù)。

自然資源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，各地嚴(yán)格執(zhí)行“凡用地、先挖潛”，新增用地與存量土地消化嚴(yán)格掛鉤，多措并舉加大批而未供和閑置土地盤活處置力度。同時，開展低效工業(yè)用地清理整治，按照“一企一策”、先易后難原則逐步推動低效用地再開發(fā)，促進(jìn)工業(yè)用地提質(zhì)增效。

加強(qiáng)開發(fā)區(qū)土地節(jié)約集約利用。今年4月，自然資源廳會同省發(fā)展改革委等8部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)開發(fā)區(qū)土地節(jié)約集約利用推動高質(zhì)量發(fā)展的通知》，以土地利用方式轉(zhuǎn)變促進(jìn)開發(fā)區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。

持續(xù)推進(jìn)“畝均論英雄”改革，拓展評價對象范圍、完善評價指標(biāo)體系、建立數(shù)據(jù)歸集制度、深化評價成果應(yīng)用。今年，四川全面建立“事前定標(biāo)準(zhǔn)、事中作承諾、事后強(qiáng)監(jiān)管”工業(yè)用地“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng)方式。今年以來，全省省級及以上園區(qū)供應(yīng)工業(yè)用地490宗、3.8萬畝，“標(biāo)準(zhǔn)地”供應(yīng)比例達(dá)100%。

（來源：文旅瀘州—四川日報）