房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金，俗稱(chēng)房屋的“養(yǎng)老金”，其作用是用于商品住宅保修期滿后房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造。這筆錢(qián)由業(yè)主在購(gòu)房時(shí)一次性交納，由住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心統(tǒng)一代管。
　　據(jù)自貢市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自貢市自2009年10月1日開(kāi)始正式歸集維修資金以來(lái)，截至今年6月底，全市市本級(jí)已有244個(gè)物業(yè)區(qū)域的21萬(wàn)多戶(hù)居民繳納維修資金，累計(jì)繳納9.92億元，累計(jì)使用約735萬(wàn)元，使用率不足千分之八。

　　維修資金為何使用率低？它是否發(fā)揮到應(yīng)有作用？近日，記者就此進(jìn)行了調(diào)查。

　　多難制約 巨額資金沉睡

　　如果你家所在的小區(qū)電梯出了故障，怎么辦？記者就此話題隨機(jī)采訪了10名市民，其中2人表示“不清楚”，7人表示“找物管公司”，僅1人提及“看能否申請(qǐng)使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金”。
　　不少業(yè)主對(duì)維修資金不夠了解，加上使用信息不透明，是造成維修資金使用率低的原因之一。甚至有人認(rèn)為，與其維修資金“被亂花”，還不如讓其“躺在銀行里”。

　　“使用難”還因?yàn)椤爸‰y”。根據(jù)《自貢市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用，需要組織實(shí)施主體提供持維修資金使用申請(qǐng)表、表決結(jié)果及其證明、使用方案及工程費(fèi)用預(yù)算、施工合同等多項(xiàng)材料，得到市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心備案與審核同意才能成行。
　　“申請(qǐng)流程復(fù)雜，程序多。很多業(yè)主和物業(yè)公司都覺(jué)得麻煩，知難而退的情況時(shí)有發(fā)生?！笔形飿I(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)張國(guó)全表示，由于申請(qǐng)流程復(fù)雜，小區(qū)很多時(shí)候是由物管暫時(shí)墊資，或業(yè)主自行出資維修。
　　除了申請(qǐng)流程復(fù)雜外，張國(guó)全表示，需要申請(qǐng)使用的，必須滿足兩個(gè)“三分之二”這一硬性條件，也是制約使用率的一個(gè)重要因素。
　　所謂兩個(gè)“三分之二”，是指專(zhuān)項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)，專(zhuān)有部分占相關(guān)建筑物面積2/3以上且占相關(guān)人數(shù)2/3以上的業(yè)主書(shū)面同意，才可向中心提出申請(qǐng)。否則，即使損壞部位屬于公共部位，也無(wú)法申請(qǐng)使用。
　　今年3月，明珠小區(qū)申請(qǐng)維修資金時(shí)，就卡在了“2/3業(yè)主同意”這道坎上。
　　“雖說(shuō)是‘誰(shuí)受益誰(shuí)承擔(dān)’，但有些公共設(shè)施是屬于全體業(yè)主共用。已經(jīng)交納維修資金的業(yè)主，擔(dān)心動(dòng)用維修資金傷害到自身利益；未交納的業(yè)主又不愿意補(bǔ)交。這讓申請(qǐng)工作舉步維艱?！泵髦樯鐓^(qū)負(fù)責(zé)人無(wú)奈地說(shuō)，但由于該小區(qū)部分住宅樓交房時(shí)間在我市開(kāi)始正式歸集維修資金之前，這部分業(yè)主并未繳納維修資金，這直接導(dǎo)致無(wú)法啟動(dòng)維修資金申請(qǐng)程序。

　　自貢市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心負(fù)責(zé)人分析，總的來(lái)說(shuō)，維修資金的使用面臨著“四難”：一是“無(wú)錢(qián)可用”，老、舊小區(qū)未交維修資金；二是“有錢(qián)沒(méi)法用”，有些物業(yè)區(qū)域有交了款的，也有未交款的；三是“有錢(qián)但決策難”，一些業(yè)主對(duì)自己關(guān)心不大的項(xiàng)目，不愿意簽字，達(dá)不到雙2/3業(yè)主同意；四是“無(wú)組織實(shí)施主體”，多數(shù)小區(qū)還沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)換屆或者業(yè)委會(huì)其他原因不能開(kāi)展工作等。

　　“新規(guī)”出臺(tái) 使用難得緩解 

　　事實(shí)上，住宅維修資金的使用在2019年4月以前顯得更為艱難，主要體現(xiàn)在申請(qǐng)手續(xù)繁瑣、“必須成立業(yè)主委員會(huì)”等方面。
2019年4月，我市在充分調(diào)研、借鑒成都市、南京市等地方政策的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，正式出臺(tái)《自貢市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》。對(duì)比“舊規(guī)”，“新規(guī)”在維修資金的管理、使用、監(jiān)督等方面都出現(xiàn)了積極的變化。

　　自貢市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心負(fù)責(zé)人坦言，我市維修資金歸集工作起步較晚，2009年10月以前的樓盤(pán)均未進(jìn)行歸集，導(dǎo)致房屋出現(xiàn)維修事項(xiàng)時(shí)，因責(zé)權(quán)利不分、業(yè)主不愿分?jǐn)傎M(fèi)用等問(wèn)題，造成矛盾化解較難，維修資金的續(xù)交和補(bǔ)建難題亟待破解。
　　為此，《辦法》明確了業(yè)主分戶(hù)賬專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足時(shí)應(yīng)當(dāng)續(xù)交，并明確續(xù)交的方式、標(biāo)準(zhǔn)等具體事項(xiàng)；明確了未建立維修資金的物業(yè)區(qū)域、同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)因歷史原因未建立維修資金的樓棟的補(bǔ)建工作，由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)制定補(bǔ)建方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)按法定程序表決通過(guò)后實(shí)施，細(xì)化了補(bǔ)建的三種方式，使補(bǔ)建工作具有可操作性。
　　值得一提的是，《辦法》確立了緊急維修制度，明確了屋面防水損壞造成滲漏、電梯故障危及人身安全、消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞的等七種情形，可以應(yīng)急使用維修資金立即對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造。
　　《辦法》還打破了“舊規(guī)”中“要使用維修資金，必須成立業(yè)主委員會(huì)”這一制約瓶頸。明確業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理委員會(huì)（業(yè)主代表）、居委（村委）委員會(huì)均可作為主體組織實(shí)施。
　　針對(duì)“2/3業(yè)主同意”門(mén)檻，《辦法》鼓勵(lì)業(yè)主利用網(wǎng)絡(luò)、微信、電子郵件、短信等表決方式，提高業(yè)主使用維修資金的決策效率。同時(shí)，“自貢市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金公共事務(wù)決策系統(tǒng)”將在近期上線，上線后，業(yè)主可以通過(guò)該系統(tǒng)進(jìn)行線上表決。
　　此外，今年7月，作為自貢市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心2020年的1號(hào)文件，該中心印發(fā)的《自貢市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心關(guān)于規(guī)范住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用有關(guān)問(wèn)題的通知》重點(diǎn)列出了《公告模板》《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用方案》《工程類(lèi)維修報(bào)價(jià)模板》等14個(gè)模板。
　　“列出‘模板式’申請(qǐng)材料范例，簡(jiǎn)化程序的同時(shí)讓我們的申報(bào)工作更加規(guī)范，也讓辦件人能快速上手，只需依照模板，就能準(zhǔn)備好相關(guān)的審批材料?！笔凶≌瑢?zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　業(yè)主自治 或是化解之策

　　從建筑的生命周期來(lái)說(shuō)，樓齡達(dá)20年的老舊小區(qū)還有很長(zhǎng)時(shí)間的使用壽命。除部分建筑先天建筑質(zhì)量的問(wèn)題，缺乏維護(hù)是不少小區(qū)“早衰”的原因。

　　如何破解住宅維修資金使用難？采訪中，多位專(zhuān)家建議，對(duì)于沒(méi)有物業(yè)管理的老舊小區(qū)，應(yīng)借助當(dāng)前老舊小區(qū)改造契機(jī)成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，建立健全業(yè)主自治長(zhǎng)效機(jī)制，讓居民參與到維護(hù)改造成果中來(lái)。
　　位于匯興路的翰林尚書(shū)房小區(qū)建成至今已十余年，電梯等共用設(shè)施設(shè)備面臨大修。幸運(yùn)的是，該小區(qū)以業(yè)主委員會(huì)名義順利申請(qǐng)使用到專(zhuān)項(xiàng)維修資金，及時(shí)對(duì)破損、老化的共用設(shè)施進(jìn)行了修繕。
　　從自貢市各小區(qū)成功申請(qǐng)維修資金的案例看，豪斯登堡、龍湖郡、凱悅星城等小區(qū)，都具有居民自治機(jī)制較為健全、社區(qū)重視、政策宣傳到位、過(guò)程公開(kāi)等共性。
　　自貢市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心負(fù)責(zé)人表示，如何激發(fā)居民自治活力、破解兩個(gè)“三分之二”制約瓶頸、細(xì)化應(yīng)急使用制度、創(chuàng)新業(yè)主表決規(guī)則等是亟待解決的問(wèn)題，也是該中心當(dāng)前研究的重點(diǎn)工作，“我們希望能通過(guò)更人性化的政策，喚醒這筆使用率極低的‘養(yǎng)老巨款’，讓小區(qū)的維護(hù)改造走向良性循環(huán)?！?/p>

　?。▉?lái)源：自貢網(wǎng)）

編輯：成欣

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