房屋專項維修資金，俗稱房屋的“養(yǎng)老金”，其作用是用于商品住宅保修期滿后房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造。這筆錢由業(yè)主在購房時一次性交納，由住宅專項維修資金管理中心統(tǒng)一代管。
　　據(jù)自貢市住宅專項維修資金管理中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自貢市自2009年10月1日開始正式歸集維修資金以來，截至今年6月底，全市市本級已有244個物業(yè)區(qū)域的21萬多戶居民繳納維修資金，累計繳納9.92億元，累計使用約735萬元，使用率不足千分之八。

　　維修資金為何使用率低？它是否發(fā)揮到應(yīng)有作用？近日，記者就此進(jìn)行了調(diào)查。

　　多難制約 巨額資金沉睡

　　如果你家所在的小區(qū)電梯出了故障，怎么辦？記者就此話題隨機采訪了10名市民，其中2人表示“不清楚”，7人表示“找物管公司”，僅1人提及“看能否申請使用住宅專項維修資金”。
　　不少業(yè)主對維修資金不夠了解，加上使用信息不透明，是造成維修資金使用率低的原因之一。甚至有人認(rèn)為，與其維修資金“被亂花”，還不如讓其“躺在銀行里”。

　　“使用難”還因為“支取難”。根據(jù)《自貢市住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，住宅專項維修資金的使用，需要組織實施主體提供持維修資金使用申請表、表決結(jié)果及其證明、使用方案及工程費用預(yù)算、施工合同等多項材料，得到市住宅專項維修資金管理中心備案與審核同意才能成行。
　　“申請流程復(fù)雜，程序多。很多業(yè)主和物業(yè)公司都覺得麻煩，知難而退的情況時有發(fā)生。”市物業(yè)管理協(xié)會會長張國全表示，由于申請流程復(fù)雜，小區(qū)很多時候是由物管暫時墊資，或業(yè)主自行出資維修。
　　除了申請流程復(fù)雜外，張國全表示，需要申請使用的，必須滿足兩個“三分之二”這一硬性條件，也是制約使用率的一個重要因素。
　　所謂兩個“三分之二”，是指專項維修資金列支范圍內(nèi)，專有部分占相關(guān)建筑物面積2/3以上且占相關(guān)人數(shù)2/3以上的業(yè)主書面同意，才可向中心提出申請。否則，即使損壞部位屬于公共部位，也無法申請使用。
　　今年3月，明珠小區(qū)申請維修資金時，就卡在了“2/3業(yè)主同意”這道坎上。
　　“雖說是‘誰受益誰承擔(dān)’，但有些公共設(shè)施是屬于全體業(yè)主共用。已經(jīng)交納維修資金的業(yè)主，擔(dān)心動用維修資金傷害到自身利益；未交納的業(yè)主又不愿意補交。這讓申請工作舉步維艱?！泵髦樯鐓^(qū)負(fù)責(zé)人無奈地說，但由于該小區(qū)部分住宅樓交房時間在我市開始正式歸集維修資金之前，這部分業(yè)主并未繳納維修資金，這直接導(dǎo)致無法啟動維修資金申請程序。

　　自貢市住宅專項維修資金管理中心負(fù)責(zé)人分析，總的來說，維修資金的使用面臨著“四難”：一是“無錢可用”，老、舊小區(qū)未交維修資金；二是“有錢沒法用”，有些物業(yè)區(qū)域有交了款的，也有未交款的；三是“有錢但決策難”，一些業(yè)主對自己關(guān)心不大的項目，不愿意簽字，達(dá)不到雙2/3業(yè)主同意；四是“無組織實施主體”，多數(shù)小區(qū)還沒有成立業(yè)委會，業(yè)委會換屆或者業(yè)委會其他原因不能開展工作等。

　　“新規(guī)”出臺 使用難得緩解 

　　事實上，住宅維修資金的使用在2019年4月以前顯得更為艱難，主要體現(xiàn)在申請手續(xù)繁瑣、“必須成立業(yè)主委員會”等方面。
2019年4月，我市在充分調(diào)研、借鑒成都市、南京市等地方政策的先進(jìn)經(jīng)驗基礎(chǔ)上，正式出臺《自貢市住宅專項維修資金管理辦法》。對比“舊規(guī)”，“新規(guī)”在維修資金的管理、使用、監(jiān)督等方面都出現(xiàn)了積極的變化。

　　自貢市住宅專項維修資金管理中心負(fù)責(zé)人坦言，我市維修資金歸集工作起步較晚，2009年10月以前的樓盤均未進(jìn)行歸集，導(dǎo)致房屋出現(xiàn)維修事項時，因責(zé)權(quán)利不分、業(yè)主不愿分?jǐn)傎M用等問題，造成矛盾化解較難，維修資金的續(xù)交和補建難題亟待破解。
　　為此，《辦法》明確了業(yè)主分戶賬專項維修資金余額不足時應(yīng)當(dāng)續(xù)交，并明確續(xù)交的方式、標(biāo)準(zhǔn)等具體事項；明確了未建立維修資金的物業(yè)區(qū)域、同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)因歷史原因未建立維修資金的樓棟的補建工作，由業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會制定補建方案，經(jīng)業(yè)主大會按法定程序表決通過后實施，細(xì)化了補建的三種方式，使補建工作具有可操作性。
　　值得一提的是，《辦法》確立了緊急維修制度，明確了屋面防水損壞造成滲漏、電梯故障危及人身安全、消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞的等七種情形，可以應(yīng)急使用維修資金立即對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造。
　　《辦法》還打破了“舊規(guī)”中“要使用維修資金，必須成立業(yè)主委員會”這一制約瓶頸。明確業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理委員會（業(yè)主代表）、居委（村委）委員會均可作為主體組織實施。
　　針對“2/3業(yè)主同意”門檻，《辦法》鼓勵業(yè)主利用網(wǎng)絡(luò)、微信、電子郵件、短信等表決方式，提高業(yè)主使用維修資金的決策效率。同時，“自貢市住宅專項維修資金公共事務(wù)決策系統(tǒng)”將在近期上線，上線后，業(yè)主可以通過該系統(tǒng)進(jìn)行線上表決。
　　此外，今年7月，作為自貢市住宅專項維修資金管理中心2020年的1號文件，該中心印發(fā)的《自貢市住宅專項維修資金管理中心關(guān)于規(guī)范住宅專項維修資金使用有關(guān)問題的通知》重點列出了《公告模板》《住宅專項維修資金使用方案》《工程類維修報價模板》等14個模板。
　　“列出‘模板式’申請材料范例，簡化程序的同時讓我們的申報工作更加規(guī)范，也讓辦件人能快速上手，只需依照模板，就能準(zhǔn)備好相關(guān)的審批材料?！笔凶≌瑢ｍ椌S修資金管理中心負(fù)責(zé)人說。

　　業(yè)主自治 或是化解之策

　　從建筑的生命周期來說，樓齡達(dá)20年的老舊小區(qū)還有很長時間的使用壽命。除部分建筑先天建筑質(zhì)量的問題，缺乏維護(hù)是不少小區(qū)“早衰”的原因。

　　如何破解住宅維修資金使用難？采訪中，多位專家建議，對于沒有物業(yè)管理的老舊小區(qū)，應(yīng)借助當(dāng)前老舊小區(qū)改造契機成立小區(qū)業(yè)主委員會，建立健全業(yè)主自治長效機制，讓居民參與到維護(hù)改造成果中來。
　　位于匯興路的翰林尚書房小區(qū)建成至今已十余年，電梯等共用設(shè)施設(shè)備面臨大修。幸運的是，該小區(qū)以業(yè)主委員會名義順利申請使用到專項維修資金，及時對破損、老化的共用設(shè)施進(jìn)行了修繕。
　　從自貢市各小區(qū)成功申請維修資金的案例看，豪斯登堡、龍湖郡、凱悅星城等小區(qū)，都具有居民自治機制較為健全、社區(qū)重視、政策宣傳到位、過程公開等共性。
　　自貢市住宅專項維修資金管理中心負(fù)責(zé)人表示，如何激發(fā)居民自治活力、破解兩個“三分之二”制約瓶頸、細(xì)化應(yīng)急使用制度、創(chuàng)新業(yè)主表決規(guī)則等是亟待解決的問題，也是該中心當(dāng)前研究的重點工作，“我們希望能通過更人性化的政策，喚醒這筆使用率極低的‘養(yǎng)老巨款’，讓小區(qū)的維護(hù)改造走向良性循環(huán)?！?/p>

　　（來源：自貢網(wǎng)）

編輯：成欣

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