執(zhí)行異議審查中，常有案外人因與開發(fā)商之間存在經(jīng)濟糾紛，開發(fā)商以其名下房屋抵償債務(wù)的情形，但未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，僅僅辦理了網(wǎng)簽備案。一旦該房屋被人民法院查封，案外人以其辦理了網(wǎng)簽備案為由要求排除執(zhí)行。那么，基于房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所辦理的商品房預(yù)售合同登記備案，能否阻卻人民法院的強制執(zhí)行？

　　當事人以合法的私力救濟方式維護自身權(quán)益，不損害國家、集體或者第三人利益，依法應(yīng)予以保護。但應(yīng)當具備一定條件，按照法律規(guī)定不動產(chǎn)以登記轉(zhuǎn)移所有權(quán)；機動車、船舶、航空器等特定動產(chǎn)登記具有對抗效力；其他財產(chǎn)性權(quán)利按照登記機構(gòu)的登記或者合同等財產(chǎn)權(quán)屬證明，完成了相應(yīng)轉(zhuǎn)移手續(xù)的應(yīng)當依法予以保護。案外人與開發(fā)商達成合意，開發(fā)商以案涉房屋抵償所欠案外人相應(yīng)債務(wù)，形成了書面合同并在有權(quán)機關(guān)辦理了合同登記備案。但合同登記備案系為防止房屋出賣方一房多賣，保護買受人合法權(quán)益的一種方式，不具有變更物權(quán)、對強制抗執(zhí)行的效力。

　　對已登記的不動產(chǎn)，應(yīng)當按照不動產(chǎn)登記簿判斷權(quán)利人。對人民法院查封的登記在被執(zhí)行人名下的房屋，案外人無權(quán)以商品房已辦理預(yù)售合同登記備案為由排除人民法院的強制執(zhí)行。（龍馬潭區(qū)人民法院　熊 濤）

編輯：李永鑫

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